Wat kan je doen met je huis tijdens je wereldreis

Wat je kunt doen met je huis tijdens je wereldreis

Je hebt de droom om op wereldreis te gaan, maar je hebt hier ook nog een huis. In deze blog ga ik er van uit dat je huis, jouw huis is, oftewel dat je het gekocht hebt en laat ik zien welke opties je hebt.

Vooraf wil ik even een disclaimer toevoegen, ik heb veel onderzoek gedaan, maar ik ben geen belasting expert of adviseur.

Optie 1 Huis verkopen

Dit is misschien wel de meest drastische optie, maar wellicht voor velen een serieuze optie. Het voordeel van je huis verkopen (ik schrijf deze blog begin 2022) is op dit moment de huizen prijzen. Met de verkoop van je huis kan het zijn dat je de afgelopen jaren een mooie overwaarde hebt opgebouwd. Deze overwaarde kan meteen (een deel) budget voor je reis zijn. Daarnaast heb je maandelijks geen vaste lasten meer die betrekking hebben op je koophuis, zoals hypotheek, maar ook geen opstal en inboedelverzekering (alle beetjes helpen).

Het kan zijn dat je huis verkopen te drastisch is, of dat je een heel fijn huis hebt wat je liever niet wilt verkopen. Dan kom je bij de volgende opties.

Optie 2 Huis aanhouden en leeg laten staan

Je kan je huis aanhouden, zelfs als je je uit zou moeten schrijven. Als je je uitschrijft gaan er automatisch wat balletjes rollen. De Sociale verzekeringsbank (SVB) wordt ingelicht en deze is weer gekoppeld aan de belastingdienst. De belastingdienst krijgt dus een bericht van de SVB dat je bent uitgeschreven. 

Een uitschrijving wordt standaard behandeld als emigratie, maar het betekent niet automatisch dat je daadwerkelijk bent geëmigreerd. Voor de belasting is namelijk bepalend waar iemand zijn middelpunt van zijn levensbelangen heeft, want dat is bepalend waar iemand belasting moet betalen.  Ondanks dat je, je uitschrijft kan het dus zijn dat je middelpunt van je levensbelangen nog steeds in Nederland is. Hierbij letten ze op: het hebben van een huis in Nederland, een dienstverband of eigen zaak in Nederland, familie en vrienden die in Nederland wonen, je bankrekening in Nederland die je aanhoudt, lidmaatschappen die nog in Nederland lopen en al dan niet de intentie om weer terug te keren naar Nederland. Dit is natuurlijk een grijs gebied, maar waarschijnlijk geldt dat voor de meeste gezinnen die een wereldreis gaan maken, dat hun middelpunt van levensbelangen nog in Nederland is. Waardoor je hier belastingplichtige blijft en als je de intentie hebt terug te keren naar je eigen huis, blijft dat je hoofd verblijf en blijf je recht houden op hypotheekrenteaftrek. Ben je er wel van bewust dat overheidsinstanties soms traag kunnen werken waardoor het kan zijn, dat je eerst een voorlopige teruggaaf hebt gehad, deze moet terug storten en dat je deze later weer ontvangt. Dit hoeft natuurlijk niet het geval te zijn en wellicht is het verstandig om van te voren met de belastingdienst contact op te nemen op je situatie uit te leggen.

Het nadeel van je huis leeg laten staan, zijn de kosten die doorlopen. Je zal je hypotheek en je verzekeringen moeten blijven betalen, houd hier dus rekening mee in je reis budget.

Optie 3 Huis verhuren

Voor verhuur van je woning heb je om te beginnen toestemming nodig van je hypotheek verstrekker. Standaard staat in bijna alle hypotheek aktes een verbod op verhuur van je woning. Als je toch je woning verhuurt zonder goedkeuring van je hypotheekverstrekker, loop je het risico dat de hypotheek verstrekker de lening per direct opeist, als zij erachter komen. Dit betekend dat je binnen 8 dagen de hele lening moet terug betalen. Wat in de praktijk neer komt op een gedwongen verkoop en in het ergste geval wordt je woning geveild. De kans dat de hypotheek verstrekker er achter komt is wellicht klein, maar de gevolgen kunnen groot zijn.

De reden waarom hypotheek vertrekkers niet zomaar akkoord gaan met verhuren is de uitgebreide huurbescherming die huurders, die onder het normale verhuurrecht vallen, genieten.  Echter voor tijdelijke verhuur van je eigen woning is het sinds 2016 mogelijk om een kortdurend tijdelijk huurcontract te sluiten, waarin de huurder niet wordt beschermd door huurbescherming.

Aangezien het om tijdelijk verhuur gaat, kan het zijn dat de hypotheek verstrekker (onder zijn eigen voorwaarden) toestemming geeft.  De huurovereenkomst wordt dan voor bepaalde tijd aangegaan en in de huurovereenkomst moet een ontruimingsbeding worden opgenomen, waarin staat dat de huurder de woning moet verlaten als de verhuurder na de overeengekomen periode weer terugkeert. De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen aan het einde van de afgesproken termijn (en niet eerder). De verhuurder heeft hierbij een wettelijke opzeggingsgrond. Dat betekent dat als de huurder weigert te vertrekken, de verhuurder de beëindiging van de huurovereenkomst en het ontruimen van de woning bij de rechter kan afdwingen. Deze huurovereenkomst wordt ook wel een huurovereenkomst met diplomatenclausule genoemd.  Dit kan je alleen opnemen als je de woning zelf weer nodig hebt en als verhuurder moet je nog steeds de huurovereenkomst tijdig opzeggen.

Als je je eigen huis tijdelijk verhuurt, blijft het voor de belastingdienst je eigen woning. Wat betekent dat je huis nog steeds in box 1 valt, dat je recht hebt op hypotheekrente aftrek, maar dat huuropbrengsten belast zijn. In je aangifte dien je 70% van de huurinkomsten op te geven. Van deze huurinkomsten mag je kosten aftrekken die je hebt gemaakt. Het moet dan wel gaan om kosten die rechtsreeks verband houden met de verhuur van je woning, zoals gebruik van: gas, water, elektriciteit, en advertenties om je eigen woning te huur aan te bieden.

Een voorbeeld

Je gaat 3 weken op vakantie en verhuurt in die periode je huis. De huur is EUR 550,- per week en je vraagt nog EUR 50,- schoonmaak kosten.

 

Ontvangen huur (3x 550)                                                               1.650,-

Schoonmaakkosten                                                                             50,-

Totaal opbrengsten                                                                        1.700,-

 

Af:

Advertentiekosten                                                                            100,-

Gas- en elektriciteitsverbruik huurder                                           88,-

Waterverbruik huurder                                                                      25,-

Totale huurinkomsten                                                                   1.487,-

Huurinkomsten waarover je belasting betaalt: (70% x 1.487,-) = EUR 1.040,-

Wanneer komt je eigen woning die je verhuurt in Box 3 terecht? Dit is vaak afhankelijk van de looptijd en of de huurder recht op huurbescherming heeft. Als je, je woning voor langere tijd verhuurt en hierbij de huurder recht heeft op huurbescherming valt je woning in Box 3. Als je woning in Box 3 valt, betaal je belasting over de waarde van de woning in plaats van de huurinkomsten. De waarde van je woning wordt bepaald door de jaarhuur in percentage uit te drukken van de WOZ waarde. Dit percentage wat hieruit komt kan je opzoeken in de tabel van de belastingdienst welke een nieuw percentage geeft. Het percentage uit de tabel doe je maal de WOZ waarde en dat is de waarde van je woning.

 

Percentage waarmee WOZ-waarde vermenigvuldigd moet worden

Een voorbeeld (welke je ook op de site van de belastingdienst kan vinden):

Je verhuurt een woning voor EUR 750,- per maand. Voor de stoffering en de meubilering is EUR 75,- per maand in de huur begrepen. De WOZ waarde van de woning op 1 januari van het jaar ervoor is EUR 246.000,-. De kale huur is EUR 675,- (EUR 750,- -/- EUR 75,-). De jaarhuur is EUR 675,- x 12 = EUR 8.100,-.

Nu reken je uit hoeveel procent de jaarhuur van de WOZ-waarde is (EUR 8.100,- : EUR 246.000) x 100% = 3,29%.

Dit percentage zoek je op in de 1e 2 kolommen van de tabel “percentage waarmee WOZ-waarde moet worden vermenigvuldigd”. In de derde kolom lees je al welk percentage van de WOZ-waarde daarbij hoort. Voor 3,29% is dat 62. De waarde van de verhuurde woning is 62% x EUR 246.000,-  = EUR 152.520,-.

Van de waarde van de verhuurde woning die we net berekend hebben mag je in Box 3 ook nog de schuld (oftewel de hypotheek) aftrekken. En daarnaast heb je in Box 3 ook nog het heffingsvrije vermogen welke in 2021 EUR 50.000,- per persoon zonder fiscaal partner bedraagt en EUR 100.000,- met fiscaal partner. Daardoor kan het zomaar zijn dat je geen belasting hoeft te betalen. Maar bedenk wel dat je ook geen hypotheekrente aftrek meer hebt.

 

Disclaimer: ik ben geen belasting expert. Bovenstaande heb ik zelf uitgezocht en zijn de geldende tarieven van 2021. Doe altijd je eigen onderzoek, iedere situatie kan weer net iets anders zijn en kijk altijd de huidige tarieven na, aangezien deze kunnen wijzigen.